Novogradnja vs stara gradnja

Šta je novogradnja, a šta stara gradnja

Novogradnja je stan, kuća ili poslovni prostor koji se prodaje u prvom prometu, odnosno kupac je prvi vlasnik i nekretninu kupuje direktno od investitora (firme koja je objekat izgradila). Stara gradnja (starogradnja) je svaka nekretnina koja je već bila u vlasništvu i sada se preprodaje na sekundarnom tržištu, najčešće od fizičkog lica. Razlika nije samo u starosti objekta nego u pravnom statusu prometa. Isti stan star pet godina može biti stara gradnja ako ga kupujete od prethodnog vlasnika, a ne od investitora. Zato je ključno pitanje ko je prodavac i da li se radi o prvom ili sljedećem prijenosu vlasništva.

Zašto je razlika bitna kupcu i prodavcu (PDV vs porez na promet)

Najveća praktična razlika je porezna. Kod novogradnje, kada je prodavac investitor koji je u sistemu PDV-a, u cijenu se uračunava PDV po jedinstvenoj stopi od 17%, i u tom slučaju kupac ne plaća dodatno porez na promet nekretnina. Kod stare gradnje nema PDV-a, već kupac plaća entitetski, odnosno kantonalni porez na promet nekretnina. Zbog toga uvijek treba provjeriti da li je kod novogradnje PDV već uključen u istaknutu cijenu i da li prodavac zaista prodaje kao PDV obveznik. Za prodavca stare gradnje relevantno je i to da se pri preprodaji može javiti obaveza poreza na kapitalni dobitak ako se nekretnina prodaje sa zaradom u kratkom roku.

Entitetske razlike (FBiH, RS, Brčko Distrikt)

U Federaciji BiH porez na promet nekretnina reguliran je na nivou kantona i u većini kantona iznosi oko 5% tržišne vrijednosti, uz razlike u osnovici, obvezniku i oslobađanjima od kantona do kantona. Novogradnja u prvom prometu se u FBiH oporezuje PDV-om (17%) umjesto poreza na promet, pa kupac tada ne plaća dodatnih 5%. U Republici Srpskoj porez na promet nepokretnosti je ukinut (od 1. januara 2012.), pa se kod stare gradnje ne plaća porez na promet; umjesto toga postoji godišnji porez na nepokretnosti (opća stopa do 0,20% procijenjene vrijednosti), a prodavac može plaćati porez na dohodak od kapitalnog dobitka. Kako je PDV državni (indirektni) porez, novogradnja u RS se, kao i u FBiH, pri prvom prometu oporezuje PDV-om od 17%. Brčko Distrikt ima vlastite propise, pa u svakom slučaju treba provjeriti aktuelnu stopu i pravila kod nadležne poreske uprave.

Povrat PDV-a za prvu nekretninu (novogradnja)

Za kupovinu prve stambene nekretnine (stan ili nova kuća) u novogradnji na koju je obračunat PDV moguće je ostvariti državni povrat dijela PDV-a preko Uprave za indirektno oporezivanje (UIO). Pravo se veže za punoljetne državljane BiH sa prebivalištem u BiH koji prvi put stječu stambenu nekretninu i u posljednjih 10 godina nisu bili vlasnik ni suvlasnik stana u BiH. Povrat se priznaje za ograničenu površinu (osnovna kvadratura koja se uvećava po članu porodičnog domaćinstva), uz propisan maksimalan iznos povrata i uslove definisane važećim propisima. Kod stare gradnje ovaj povrat nije moguć jer se ne plaća PDV, nego porez na promet. Uslovi, limiti i iznosi se mijenjaju, pa prije kupovine provjerite trenutno važeće kriterije kod UIO, a preciznu procjenu prava neka potvrdi računovođa ili advokat.

Dokumentacija i gdje provjeriti

Kod novogradnje obavezno tražite upotrebnu dozvolu, koja potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i da je siguran za korištenje, te energetski certifikat koji nove zgrade po zakonu moraju imati. Provjerite i da li je zgrada etažirana i uknjižena, jer se novogradnja često prodaje prije nego što je proveden upis pojedinačnih etažnih jedinica u zemljišnu knjigu. Kod svake nekretnine provjerite ZK izvadak (gruntovni/zemljišnoknjižni izvadak) i posjedovni list u katastru da vidite vlasništvo i eventualne terete (hipoteka, zabilježbe). Za novogradnju je bitno kada i kako investitor prenosi uknjiženo vlasništvo, a za staru gradnju da li je knjižno stanje usklađeno sa stvarnim.

Česte greške i zamke

Najčešća greška kod novogradnje je pretpostavka da je PDV automatski uključen ili da će povrat sigurno biti odobren, a da se prethodno ne provjere uslovi. Isto tako, kupci potpišu ugovor prije nego što objekat dobije upotrebnu dozvolu ili prije nego što su etažne jedinice uknjižene, čime preuzimaju rizik. Kod stare gradnje najveći rizik je neusklađeno zemljišnoknjižno stanje, nelegalizovani dijelovi objekta i neplaćene obaveze (npr. pričuva ili režije). U oba slučaja preporučuje se provjera ZK izvatka i katastra prije kapare, te sačinjavanje i ovjera ugovora o kupoprodaji kod notara, jer u BiH ugovor bez notarske forme ne proizvodi pravni učinak.